Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneğimiz (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali KÖRÜKÇÜ' nün yaptığı '' gayrimenkul değerlemesi ve davaları ’’ konulu açıklaması.

Ekonomi 16.01.2017, 02:45 16.01.2017, 03:36 Emre
Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Gayrimenkul değerlemesi, hem hukuki hem de ticari olarak önem arzetmekte olup değerlemenin konut ve ticari gayrimenkuller olmak üzere iki ana bölümde değerlendirildiği ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların genelde "dava" yolu ile çözüme kavuşturulduğuna dikkat çeken Tüketici Birliği Federasyonu (TBF) Üyesi ve Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “değerleme uzmanlarına başvuru yapılması ve uyuşmazlıklarda tarafların davanın uzamaması için tedbir alarak, mevzuata göre işlemleri başlatmaları gerektiğini” söyledi.

Değerleme (Ekspertiz), bir gayrimenkulün değerinin tam (veya tahmini) ve doğru olarak saptanması işlemidir.Gayrimenkul değerlemenin kentsel yenileme projelerinden satış işlemlerine, finansman ve kredi işleminden davalara, istimlak işlemlerinden vergi konularına, davalardan mülk bölüştürme işlemlerine, yatırım danışmanlığından muhasebe işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulunmaktadır.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar

1) İçsel Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik ve 2) Dışsal Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları olarak sınıflandırabiliriz.

Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken temel noktalar; değerleme kararının öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek unsurlar; nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma, güvenlik tedbirleri, sosyal alanlara ve alışveriş merkezlerine uzaklık, kamusal hizmetlerden istifade edebilme, pazarlanabilirlik, bina kalitesi, arsa gibi unsurlardır.

Konutların ekspertiz değerlerinin bulunmasında ise kullanılan 3 temel metot ele alınmıştır;

1) Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı

2)Piyasa Değeri Yaklaşımı

3) Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımıdır. 

Gayrimenkulün Tahmini Değeri ise şu unsurlardan oluşur:

1)Değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti

2)Boş arsa değeri

3)Arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar

4)Amortisman tutarıdır.

Yeniden inşa etme (ikame) maliyetinin tespitinde, “Karşılaştırma” ve “Maliyetlere Ayırma” yöntemleri kullanılmaktadır. 
Değerleme sonucu; yapılan zamana ve dışsal faktörlere göre eksperin değerlendirmesine bırakılmış bir husustur. 

Gayrimenkul davaları ise; kural olarak nispi harca tabi olup, gayrimenkul değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir. Harçlar Kanunu uyarınca "gayrimenkul değerinin" %054 ünün 1/4 ü oranında peşin harcın dava açılırken ödenmesi şarttır. Gayrimenkul değeri; Mahkemenin uzman bir kurula yaptırdığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir. Ödenecek harcın tespitinde, Mahkemece yaptırılacak keşif sonucu ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas kabul edilmektedir. Ancak, Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları özel Kanun hükmü nedeni ile nispi peşin harçtan muaftır.

Aleyhine dava açılan tapu maliki Türkiye'de değil ve nerede olduğu bilinmiyorsa, bu kişiye "kayyım" tayin edilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu' nun, 12.04.2006 tarihli örnek bir kararında; "... kendisinin tüm aramalara rağmen bulunamaması ve oturduğu yerin saptanamaması durumunda; davacıya, tapu malikine TMK 427/1 maddesine göre kayyım tayin ettirilmesi için önel verilmesi ve usulünce taraf teşkilinin sağlanmasından sonra davaya devam olunması gerekir" denilmiştir.

Gayrimenkul davalarında Mahkemece verilecek hüküm kural olarak Yüksek Mahkemece onaylanmadıkça hak doğmamaktadır. Gayrimenkul davaları ile ilgili bu durum Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunundan kaynaklanmaktadır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında gereğince; gayrimenkul davalarında yetki, taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesinde olup Vergi uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme ise vergi dairesinin bulunduğu yerdeki vergi mahkemesidir. Dava açma süresi, Danıştay’da ve İdare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür. 

Ali KÖRÜKÇÜ
KazaMağdurDer Gn.Bşk.
 



#tbf #Gayrimenkul değerlemesi #Gayrimenkul davaları #Tüketici Birliği Federasyonu #KazaMağdurDer #Ali Körükçü #osyal Güvenlik #Tüketici Hakları Derneği #konut ve ticari gayrimenkuller #Ekspertiz
Yorumlar (0)
15
açık
Günün Anketi Tümü
En Çok Sevdiğiniz Renk Hangisi?
Namaz Vakti 28 Nisan 2024
İmsak 04:21
Güneş 05:59
Öğle 13:07
İkindi 16:56
Akşam 20:04
Yatsı 21:35
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 34 93
2. Fenerbahçe 34 89
3. Trabzonspor 34 58
4. Başakşehir 34 52
5. Beşiktaş 34 51
6. Kasımpasa 34 49
7. Rizespor 34 49
8. Alanyaspor 34 48
9. Sivasspor 34 48
10. Antalyaspor 33 45
11. A.Demirspor 34 41
12. Kayserispor 34 40
13. Samsunspor 34 39
14. Ankaragücü 34 38
15. Konyaspor 34 36
16. Gaziantep FK 34 34
17. Hatayspor 34 33
18. Karagümrük 33 33
19. Pendikspor 34 30
20. İstanbulspor 34 16
Takımlar O P
1. Eyüpspor 32 72
2. Göztepe 32 66
3. Sakaryaspor 32 57
4. Kocaelispor 32 55
5. Ahlatçı Çorum FK 32 55
6. Bodrumspor 32 53
7. Boluspor 32 50
8. Bandırmaspor 32 47
9. Gençlerbirliği 32 47
10. Erzurumspor 32 44
11. Keçiörengücü 32 39
12. Manisa FK 32 37
13. Ümraniye 32 37
14. Şanlıurfaspor 32 34
15. Tuzlaspor 32 34
16. Adanaspor 32 33
17. Altay 32 15
18. Giresunspor 32 7
Takımlar O P
1. Arsenal 35 80
2. M.City 34 79
3. Liverpool 35 75
4. Aston Villa 35 67
5. Tottenham 33 60
6. M. United 34 54
7. Newcastle 34 53
8. West Ham United 35 49
9. Chelsea 33 48
10. Bournemouth 35 48
11. Wolves 35 46
12. Brighton 34 44
13. Fulham 35 43
14. Crystal Palace 35 40
15. Everton 35 36
16. Brentford 35 35
17. Nottingham Forest 35 26
18. Luton Town 35 25
19. Burnley 35 24
20. Sheffield United 35 16
Takımlar O P
1. Real Madrid 33 84
2. Girona 33 71
3. Barcelona 32 70
4. Atletico Madrid 33 64
5. Athletic Bilbao 33 58
6. Real Sociedad 33 51
7. Real Betis 33 51
8. Valencia 32 47
9. Villarreal 33 45
10. Getafe 33 43
11. Osasuna 33 39
12. Deportivo Alaves 33 38
13. Sevilla 33 37
14. Las Palmas 33 37
15. Rayo Vallecano 33 34
16. Mallorca 33 32
17. Celta Vigo 33 31
18. Cadiz 33 26
19. Granada 33 21
20. Almeria 33 14