Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Gayrimenkul değerlemesi, hem hukuki hem de ticari olarak önem arzetmekte olup değerlemenin konut ve ticari gayrimenkuller olmak üzere iki ana bölümde değerlendirildiği ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların genelde "dava" yolu ile çözüme kavuşturulduğuna dikkat çeken Tüketici Birliği Federasyonu (TBF) Üyesi ve Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “değerleme uzmanlarına başvuru yapılması ve uyuşmazlıklarda tarafların davanın uzamaması için tedbir alarak, mevzuata göre işlemleri başlatmaları gerektiğini” söyledi.

Değerleme (Ekspertiz), bir gayrimenkulün değerinin tam (veya tahmini) ve doğru olarak saptanması işlemidir.Gayrimenkul değerlemenin kentsel yenileme projelerinden satış işlemlerine, finansman ve kredi işleminden davalara, istimlak işlemlerinden vergi konularına, davalardan mülk bölüştürme işlemlerine, yatırım danışmanlığından muhasebe işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulunmaktadır.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar

1) İçsel Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik ve 2) Dışsal Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları olarak sınıflandırabiliriz.

Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken temel noktalar; değerleme kararının öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek unsurlar; nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma, güvenlik tedbirleri, sosyal alanlara ve alışveriş merkezlerine uzaklık, kamusal hizmetlerden istifade edebilme, pazarlanabilirlik, bina kalitesi, arsa gibi unsurlardır.

Konutların ekspertiz değerlerinin bulunmasında ise kullanılan 3 temel metot ele alınmıştır;

1) Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı

2)Piyasa Değeri Yaklaşımı

3) Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımıdır. 

Gayrimenkulün Tahmini Değeri ise şu unsurlardan oluşur:

1)Değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti

2)Boş arsa değeri

3)Arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar

4)Amortisman tutarıdır.

Yeniden inşa etme (ikame) maliyetinin tespitinde, “Karşılaştırma” ve “Maliyetlere Ayırma” yöntemleri kullanılmaktadır.  Değerleme sonucu; yapılan zamana ve dışsal faktörlere göre eksperin değerlendirmesine bırakılmış bir husustur. 

Gayrimenkul davaları ise; kural olarak nispi harca tabi olup, gayrimenkul değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir. Harçlar Kanunu uyarınca "gayrimenkul değerinin" %054 ünün 1/4 ü oranında peşin harcın dava açılırken ödenmesi şarttır. Gayrimenkul değeri; Mahkemenin uzman bir kurula yaptırdığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir. Ödenecek harcın tespitinde, Mahkemece yaptırılacak keşif sonucu ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas kabul edilmektedir. Ancak, Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları özel Kanun hükmü nedeni ile nispi peşin harçtan muaftır.