Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneğimiz (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali KÖRÜKÇÜ' nün yaptığı '' gayrimenkul değerlemesi ve davaları ’’ konulu açıklaması.

Ekonomi 16.01.2017, 02:45 16.01.2017, 03:36
Gayrimenkul değerlemesi ve davaları

Gayrimenkul değerlemesi, hem hukuki hem de ticari olarak önem arzetmekte olup değerlemenin konut ve ticari gayrimenkuller olmak üzere iki ana bölümde değerlendirildiği ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların genelde "dava" yolu ile çözüme kavuşturulduğuna dikkat çeken Tüketici Birliği Federasyonu (TBF) Üyesi ve Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “değerleme uzmanlarına başvuru yapılması ve uyuşmazlıklarda tarafların davanın uzamaması için tedbir alarak, mevzuata göre işlemleri başlatmaları gerektiğini” söyledi.

Değerleme (Ekspertiz), bir gayrimenkulün değerinin tam (veya tahmini) ve doğru olarak saptanması işlemidir.Gayrimenkul değerlemenin kentsel yenileme projelerinden satış işlemlerine, finansman ve kredi işleminden davalara, istimlak işlemlerinden vergi konularına, davalardan mülk bölüştürme işlemlerine, yatırım danışmanlığından muhasebe işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulunmaktadır.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurlar

1) İçsel Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik ve 2) Dışsal Unsurlar; doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları olarak sınıflandırabiliriz.

Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınması gereken temel noktalar; değerleme kararının öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek unsurlar; nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma, güvenlik tedbirleri, sosyal alanlara ve alışveriş merkezlerine uzaklık, kamusal hizmetlerden istifade edebilme, pazarlanabilirlik, bina kalitesi, arsa gibi unsurlardır.

Konutların ekspertiz değerlerinin bulunmasında ise kullanılan 3 temel metot ele alınmıştır;

1) Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı

2)Piyasa Değeri Yaklaşımı

3) Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımıdır. 

Gayrimenkulün Tahmini Değeri ise şu unsurlardan oluşur:

1)Değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti

2)Boş arsa değeri

3)Arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar

4)Amortisman tutarıdır.

Yeniden inşa etme (ikame) maliyetinin tespitinde, “Karşılaştırma” ve “Maliyetlere Ayırma” yöntemleri kullanılmaktadır. 
Değerleme sonucu; yapılan zamana ve dışsal faktörlere göre eksperin değerlendirmesine bırakılmış bir husustur. 

Gayrimenkul davaları ise; kural olarak nispi harca tabi olup, gayrimenkul değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir. Harçlar Kanunu uyarınca "gayrimenkul değerinin" %054 ünün 1/4 ü oranında peşin harcın dava açılırken ödenmesi şarttır. Gayrimenkul değeri; Mahkemenin uzman bir kurula yaptırdığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir. Ödenecek harcın tespitinde, Mahkemece yaptırılacak keşif sonucu ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas kabul edilmektedir. Ancak, Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları özel Kanun hükmü nedeni ile nispi peşin harçtan muaftır.

Aleyhine dava açılan tapu maliki Türkiye'de değil ve nerede olduğu bilinmiyorsa, bu kişiye "kayyım" tayin edilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu' nun, 12.04.2006 tarihli örnek bir kararında; "... kendisinin tüm aramalara rağmen bulunamaması ve oturduğu yerin saptanamaması durumunda; davacıya, tapu malikine TMK 427/1 maddesine göre kayyım tayin ettirilmesi için önel verilmesi ve usulünce taraf teşkilinin sağlanmasından sonra davaya devam olunması gerekir" denilmiştir.

Gayrimenkul davalarında Mahkemece verilecek hüküm kural olarak Yüksek Mahkemece onaylanmadıkça hak doğmamaktadır. Gayrimenkul davaları ile ilgili bu durum Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunundan kaynaklanmaktadır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında gereğince; gayrimenkul davalarında yetki, taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesinde olup Vergi uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme ise vergi dairesinin bulunduğu yerdeki vergi mahkemesidir. Dava açma süresi, Danıştay’da ve İdare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür. 

Ali KÖRÜKÇÜ
KazaMağdurDer Gn.Bşk.
 



Yorumlar (0)
14
parçalı bulutlu
Günün Anketi Tümü
En Çok Sevdiğiniz Renk Hangisi?
Namaz Vakti 20 Nisan 2021
İmsak 04:39
Güneş 06:12
Öğle 13:08
İkindi 16:53
Akşam 19:54
Yatsı 21:21
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Beşiktaş 33 71
2. Fenerbahçe 34 69
3. Galatasaray 33 65
4. Trabzonspor 34 59
5. Alanyaspor 34 52
6. Gaziantep FK 33 51
7. Hatayspor 33 50
8. Sivasspor 33 50
9. Karagümrük 33 49
10. Göztepe 34 46
11. Antalyaspor 34 42
12. Konyaspor 33 41
13. Rizespor 33 39
14. Malatyaspor 33 37
15. Ankaragücü 33 37
16. Kasımpaşa 34 37
17. Kayserispor 33 34
18. Başakşehir 33 33
19. Erzurumspor 34 31
20. Gençlerbirliği 33 31
21. Denizlispor 33 26
Takımlar O P
1. Giresunspor 31 63
2. Adana Demirspor 31 61
3. Samsunspor 31 61
4. Altay 31 57
5. İstanbulspor 31 57
6. Altınordu 31 53
7. Ankara Keçiörengücü 31 49
8. Ümraniye 31 47
9. Tuzlaspor 31 47
10. Bursaspor 31 43
11. Bandırmaspor 31 39
12. Boluspor 31 38
13. Balıkesirspor 31 35
14. Adanaspor 31 34
15. Menemenspor 31 31
16. Akhisar Bld.Spor 31 26
17. Ankaraspor 31 23
18. Eskişehirspor 31 8
Takımlar O P
1. Man City 32 74
2. M. United 32 66
3. Leicester City 31 56
4. West Ham 32 55
5. Chelsea 31 54
6. Liverpool 31 52
7. Tottenham 32 50
8. Everton 31 49
9. Arsenal 32 46
10. Leeds United 31 45
11. Aston Villa 30 44
12. Wolverhampton 32 41
13. Crystal Palace 31 38
14. Southampton 31 36
15. Newcastle 32 35
16. Brighton 31 33
17. Burnley 32 33
18. Fulham 33 27
19. West Bromwich 31 24
20. Sheffield United 32 14
Takımlar O P
1. Atletico Madrid 31 70
2. Real Madrid 31 67
3. Barcelona 30 65
4. Sevilla 31 64
5. Villarreal 31 49
6. Real Betis 31 48
7. Real Sociedad 31 47
8. Granada 30 39
9. Levante 31 38
10. Celta de Vigo 31 38
11. Athletic Bilbao 30 37
12. Osasuna 31 37
13. Cádiz 31 36
14. Valencia 31 35
15. Getafe 31 31
16. Deportivo Alaves 31 27
17. Huesca 31 27
18. Real Valladolid 30 27
19. Elche 31 26
20. Eibar 31 23